Opinie | Alles kan een mens gelukkig maken

Column Corné van Zeijl | BNR

Kent u de eerste hit van René Froger nog? Een eigen huis, een plek onder de zon, alles kan een mens gelukkig maken. Menig huizenbezitter denkt er ook zo over. De extreme waardeontwikkeling van hun eigen woning geeft een prettig gevoel.

De huizenprijzen stijgen lekker door, ondanks de snel gestegen rente. Dat komt omdat er ook nog andere factoren een rol spelen, zoals consumentenvertrouwen, vertrouwen in de economie, woningtekort en werkloosheid. En iedereen is bang om de boot te missen. Als je ziet dat huizenprijzen met 20% stijgen, wil iedereen wel een huis hebben.

Maar als de prijzen dalen krijg je een heel andere sentiment. In 2007 was er ook een flink tekort aan huizen, maar toen de huizenprijzen kelderden, wilde plotseling niemand meer een huis kopen. In dat opzicht verschilt de huizenmarkt niet veel van de aandelenmarkt.

Op de beurs kun je ook onroerend goed kopen. ‘Stenen meneer, die lopen nooit van je weg’, hoorde ik een belegger ooit eens zeggen. U raadt het al, die was net gescheiden. Als u over de rendementen op de huizenmarkt hoort, dan lijkt het logisch dat vastgoed het op de beurs ook goed doet.

Dat blijkt niet het geval te zijn. Vastgoed is dit jaar een van de slechtste segmenten op de aandelenmarkt. Dat is raar, want een van de aardige karakteristieken aan onroerend goed is dat het zo’n goede bescherming tegen inflatie is. De inflatie in Nederland is 10%, dus in theorie zou het beursgenoteerde vastgoed het prima moeten doen. Nou, niet dus. Welke Europese onroerendgoedindex je ook neemt, ze zijn allemaal ongeveer 15% gedaald. En deze sector was de afgelopen vier kalenderjaren ook al flink bij de brede aandelenindex achtergebleven.

De verklaring is logisch. Een flink deel van de verhuurmarkt, zoals die voor kantoren en winkels, is structureel veranderd. Een winkelverhuurder die nu bij zijn huurder langsgaat en om een hogere huur vraagt, wordt keihard uitgelachen. Afgelopen week moest ik eens in een vrij groot winkelcentrum zijn. Het feit dat ik er weer voor het eerst kwam sinds corona, zegt op zich al genoeg. Toch schrok ik van de verder toegenomen leegstand. Ik weet welke beursgenoteerde verhuurder deze panden bezit. En dan weet je gelijk waarom die aandelenkoersen zo laag staan.

Bovenop de operationele problemen komt nu ook nog eens de gestegen rente. Onroerend goed is traditioneel erg rentegevoelig. Nu de rente zo snel aan het stijgen is, krijgen het daar de klappen van. Maar als huizen en beursgenoteerd onroerend goed zo ver uit elkaar lopen, kun je je ook afvragen: zijn die vastgoedaandelen nu te goedkoop of zijn huizen te duur? Misschien wel allebei een beetje.

Over de column van Corné van Zeijl

Corné van Zeijl is analist en strateeg bij vermogensbeheerder Actiam en belegt ook privé. Reageer via [e-mail]. Deze column kun je ook iedere donderdag lezen in het FD.

See omnystudio.com/listener for privacy information.